Keuntungan dan Resiko Berinvestasi REIT (DIRE)

Keuntungan dan Resiko Berinvestasi REIT (DIRE)

Pemerintah Indonesia bermaksud mendorong produk pasar modal seperti DIRE (Dana Investasi Real Estate) atau REIT (Real Estate Investment Trust) berkembang lebih banyak, sehingga akan mendorong pertumbuhan pada sektor infrastruktur dan real estate di Tanah Air. Hal ini dapat dilihat dari beberapa kebijakan seperti paket ekonomi jilid V tahun 2015 lalu yang menghapus pajak berganda saat pembelian aset dan pembagian dividen pada DIRE. Di bulan Maret tahun ini pemerintah juga menurunkan pajak untuk mentransfer aset properti menjadi DIRE dari 5 persen menjadi 0,5 persen. Mochtar Riady, bos dari grup Lippo pun, menyambut baik kebijakan-kebijakan tersebut dan menyampaikan ketertarikannya untuk membentuk DIRE dari aset milik Lippo Grup. Di artikel kali ini mari kita lihat keuntungan dan resiko apa saja dari berinvestasi di produk investasi yang akan semakin marak di pasar saham Indonesia ini!

Apa itu REIT/DIRE?

Bentuk dari REIT sama dengan reksadana, di mana banyak investor membeli unit dari REIT dan terdapat manajer yang mengatur pembelian aset dari dana kolektif tersebut. Namun, jika manajer reksadana menggunakan uang tersebut untuk membeli saham, obligasi atau paper asset lainnya, manajer REIT menggunakan uang tersebut untuk membeli aset properti yang kemudian akan disewakan kepada penyewa. Jenis aset properti yang dibeli pun bergantung pada jenis REIT itu sendiri, di antaranya: healthcare REIT (aset berupa rumah sakit dan panti jompo), retail REIT (aset berupa shopping mall), office REIT (aset berupa gedung perkantoran), hospitality REIT (aset berupa hotel), dll. Profit dari uang sewa tersebut diwajibkan minimal 90% nya harus diberikan kepada para investor berupa dividen. Dengan mengikuti kewajiban tersebut, dividen yang diberikan oleh REIT dibebaskan dari pajak.

Keuntungan

  • Dividend yield yang tinggi
    Fakta bahwa 90% dari profit REIT harus dikembalikan kepada investor membuat besar dari dividend yield jauh lebih signifikan dibandingkan saham perusahaan biasa. Sebagai perbandingan, risk-free rate di Singapura adalah sekitar 4% sedangkan REIT Singapura memberikan dividend yield sekitar 5-8%.
  • Harga yang terjangkau
    Bentuk dari REIT yang berupa dana kolektif dari banyak investor membuat harga unit dari REIT sangat terjangkau jika dibandingkan dengan harga aset properti yang dimiliki REIT tersebut. Sebagai contoh, Lippo Mall Indonesia Retail Trust (LMIRT) adalah REIT yang tercatat di bursa Singapura yang memiliki aset 19 mall di Indonesia bernilai total 1,83 trilyun rupiah. Namun, jika anda ingin menjadi investor LMIRT, anda hanya cukup memiliki uang minimal 4 juta rupiah (100 x S$0.4 per unit).
  • Passive income
    Jika saham perusahaan biasanaya membagikan dividen setiap tahun, mayoritas REIT biasanya membagikan dividennya setiap kuartal (3 bulan). Dengan demikian Anda dapat menggunakan dividen REIT sebagai sumber passive income anda.

Resiko

  • Hutang
    Fakta bahwa 90% dari profit REIT harus selalu dikembalikan kepada investor juga berarti bahwa REIT memiliki uang kas yang terbatas. Maka dari itu, setiap kali REIT ingin membeli aset properti tambahan, REIT memiliki 2 pilihan sumber dana yaitu hutang dari bank atau menerbitkan unit baru. Sebagian besar REIT akan memilih pilihan pertama terlebih dahulu sebelum beralih untuk menerbitkan unit baru. Maka dari itu, hutang yang dimiliki oleh REIT diregulasi oleh pemerintah agar tidak berlebihan. Hal ini juga membuat dividen REIT terpengaruh oleh besarnya suku bunga pinjaman yang ditentukan dari waktu ke waktu oleh pemerintah.
  • Resiko dilusi
    Ketika REIT memilih untuk menerbitkan unit baru untuk membiayai pembelian properti, semua investor akan diberikan kesempatan untuk membeli unit baru tersebut. Jika investor tidak membelinya, maka porsi kepemilikan investor tersebut akan berkurang (resiko dilusi). Bayangkan anda memiliki 1000 unit dan sebelumnya total unit yang ada adalah 100 ribu unit. Anda berarti memiliki 1% dari total unit yang ada. Jika 100 ribu unit baru diterbitkan dan anda memilih untuk tidak membelinya, maka kepemilikan anda sekarang menjadi 0.5% (1000 / 200 ribu unit).
  • Volatilitas harga
    REIT diperdagangkan di bursa saham, seperti saham perusahaan biasa. Berarti harga dari REIT pun akan naik dan turun dari waktu ke waktu. Hal ini berbeda jika dibandingkan dengan harga properti yang cenderung memiliki volatilitas yang rendah.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *